申請人：李**，男，1992年3月*日出生，居民身份證號碼為632124************，戶籍所在地為青海省湟中縣*鎮(zhèn)*村*號，現(xiàn)住青海省西寧市城北區(qū)*號樓。

被申請人：西寧市城中區(qū)市場監(jiān)督管理局

法定代表人：尖*措，系該局局長。

地址：西寧市城中區(qū)大同街*號

申請人李**對被申請人西寧市城中區(qū)市場監(jiān)督管理局于2023年9月*日作出的《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》不服，于2023年9月*日向本機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請，本機(jī)關(guān)依法予以受理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

申請人請求：

1.撤銷被申請人作出的調(diào)查回復(fù)。

2.責(zé)令被申請人以事實(shí)為依據(jù)作出公平的裁決和對開發(fā)商作出必要的處罰。

申請人稱：申請人李**于2021年12月*日通過別人介紹到瓏悅蘭庭售樓處，銷售人員接待了申請人并介紹稱瓏悅蘭庭售樓處是瓏悅天宸臨時售樓處并且現(xiàn)在房價是特價時間段讓申請人抓緊時間購買。銷售人員帶申請人參觀了樣板間稱買房后交房時和樣板間一樣的效果，引導(dǎo)申請人簽訂了認(rèn)購書和備案合同，銷售人員稱中介公司給申請人辦理按揭手續(xù)，申請人和（廣州葡東按揭咨詢服務(wù)有限公司）中介公司簽訂了房地產(chǎn)服務(wù)委托合同，申請人提交了*元的中介費(fèi)，合同內(nèi)容是委托中介公司辦理一切備案事宜和按揭事宜，隨后一年多一直未備案，申請人到市民中心交易中心未查到備案記錄，申請人認(rèn)為自己上當(dāng)受騙了請求退房退款。銷售人員稱和領(lǐng)導(dǎo)請示后告知結(jié)果，一直未有結(jié)果，到了2023年銷售人員稱可以備案了，但申請人稱因種種原因自己不符合按揭條件了，申請人只能退房退款。后來申請人聯(lián)系銷售人員，但與申請人前期溝通購房事宜的銷售人員已經(jīng)離職，另一位銷售人員添加了申請人的微信，申請人通過微信多次請求退房退款，還是一直未果，申請人也去現(xiàn)場查看了認(rèn)購的房屋，房子和樣板間區(qū)別很大，有間屋子很黑，遮光很嚴(yán)重，申請人聯(lián)系資金監(jiān)管賬號機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)申請人的購房款未在監(jiān)管賬號內(nèi)。申請人認(rèn)為在房屋銷售過程中西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的售樓處銷售人員存在多種違法違規(guī)的行為，從頭到尾將申請人當(dāng)作傻子一樣耍。一是合同法第二十五條規(guī)定：“以合法形式掩蓋非法目的，合同無效，違反法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效”。合同法第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就的，視為條件已成就，不正當(dāng)促成條件成就的，視為條件不成就”。合同法第四二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。1.故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況。2.有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的可以解除合同。3.一方以欺詐手段訂立合同，損害國家利益”。二是銷售人員讓申請人轉(zhuǎn)賬定金的賬號不是國家規(guī)定的開發(fā)商預(yù)收款監(jiān)管賬號，該行為已嚴(yán)重違反《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》。根據(jù)青海建設(shè)管理局所出具的房屋預(yù)售許可證2018009號文件上明確規(guī)定：“為保障購房者合法權(quán)益，請購房者將購房款直接存入預(yù)售證所記載的銀行賬戶”。三是國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知第九條規(guī)定：“對取得銷售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售”。第十五條規(guī)定：“商品房經(jīng)營者不得使用虛假或者不規(guī)范的價格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣房屋合同糾紛法律適用若干問題的相關(guān)解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照相關(guān)規(guī)定對于價格低于備案價15%以上的房子，我國將限制其網(wǎng)簽備案，這種房子不符合網(wǎng)上備案要求。開發(fā)商不得以虛擬價格和欺詐銷售方式誘導(dǎo)買受人簽訂草簽合同，新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價格85%進(jìn)行銷售，否則就是違法行為。申請人認(rèn)為在西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓處購買房屋時被銷售人員以不合法的價格欺騙申請人支付首付款簽訂了一個根本不存在的購房協(xié)議。

被申請人稱：針對申請人李**投訴舉報事宜，被申請人城中區(qū)市場監(jiān)督管理局進(jìn)行了全面調(diào)查。一是申請人提出退房退款訴求，被申請人單位執(zhí)法人員于2023年8月*日組織申請人及西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部工作人員進(jìn)行調(diào)解。由于雙方爭議較大，無法達(dá)成一致，雙方簽訂投訴調(diào)解書，終止調(diào)解，并將權(quán)利救濟(jì)途徑告知申請人。二是申請人在舉報信中提出的西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部虛假宣傳問題，被申請人單位執(zhí)法人員對西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)有承諾陽光、樓間距等內(nèi)容的宣傳彩頁、展板等。申請人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中也未約定陽光、樓間距等事項(xiàng)且當(dāng)事人也未提供相關(guān)佐證資料，證據(jù)不足，無法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳行為。三是申請人在舉報信中提出的西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部未明碼標(biāo)價問題，被申請人單位執(zhí)法人員對西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，售樓部工作人員現(xiàn)場提供《商品房備案價格表》。申請人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）、認(rèn)購書中都有房屋每平方米單價及房屋總價且西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部宣傳彩頁、展板上標(biāo)明每平方米均價，不存在未明碼標(biāo)價問題。四是申請人在舉報信中提出的西寧市瓏悅天宸低于成本價銷售、擾亂市場問題，復(fù)議申請認(rèn)為“西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部以低于備案價的15%銷售房屋，屬于違規(guī)行為”，執(zhí)法人員從低于成本價，擾亂市場角度出發(fā)進(jìn)行調(diào)查。經(jīng)調(diào)查，該樓盤正在建設(shè)，尚未完工，無法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司低于成本價銷售，擾亂市場。且“低于備案價的15%”出自2014年青海省住建廳印發(fā)的《青海省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》第十七條“確需調(diào)整銷售價格或銷售價格向下浮動超過15％的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前到原備案部門辦理備案變更”之規(guī)定，但該《辦法》第四十七條規(guī)定“本辦法自2014年7月1日起施行，有效期至2019年6月30日”。執(zhí)法人員目前未找到該《辦法》延續(xù)及其他規(guī)定調(diào)整商品房銷售價格浮動區(qū)間的文件。被申請人依據(jù)《市場監(jiān)督管理行政處罰程序暫行規(guī)定》第十八條，已履行法定職責(zé)，認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用法律正確，請求復(fù)議機(jī)關(guān)予以維持。

經(jīng)審理查明：申請人李**于2021年12月*日與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《西寧碧桂園瓏悅天宸認(rèn)購書》并向該公司支付定金*元。申請人于2021年12月*日與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》并向該公司支付房款*元。申請人于2021年12月*日與廣州**按揭咨詢服務(wù)有限公司簽訂了《房地產(chǎn)服務(wù)委托合同》并向該公司支付中介費(fèi)*元，申請人委托該公司就申請人購買該商品房及辦理銀行按揭貸款提供咨詢及服務(wù)。因申請人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就上述房屋買賣事宜發(fā)生糾紛，其向被申請人城中區(qū)市場監(jiān)督管理局提交《投訴信》（落款時間為2023年7月*日），認(rèn)為西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳、未明碼標(biāo)價、低價銷售、房款未存入資金監(jiān)管賬戶的違法行為，請求被申請人責(zé)成西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盡快退還購房款*元，并根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處罰該公司。被申請人收到申請人《投訴信》后進(jìn)行了調(diào)查，被申請人執(zhí)法人員于2023年8月*日組織申請人及西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧碧桂園瓏悅天宸售樓部工作人員進(jìn)行調(diào)解，但因雙方爭議較大，無法達(dá)成一致，雙方簽訂投訴調(diào)解書，終止調(diào)解，被申請人將權(quán)利救濟(jì)途徑告知了申請人。

2023年9月*日被申請人對申請人作出《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》，對申請人投訴反映的問題進(jìn)行回復(fù)。該回復(fù)的主要內(nèi)容為：1.虛假宣傳問題。被申請人執(zhí)法人員對西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)有承諾陽光、樓間距等內(nèi)容的宣傳彩頁、展板等。當(dāng)事人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中也未約定陽光、樓間距等事項(xiàng)且申請人也未提供相關(guān)佐證資料，證據(jù)不足，無法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳行為。2.未明碼標(biāo)價問題。被申請人執(zhí)法人員對西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，工作人員現(xiàn)場提供《商品房備案價格表》。申請人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）、認(rèn)購書中都有房屋每平方米單價及房屋總價且西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部宣傳彩頁、展板上標(biāo)明每平方米均價，不存在未明碼標(biāo)價問題。3.低于成本價銷售，擾亂市場問題。經(jīng)調(diào)查，該樓盤正在建設(shè)，尚未完工，無法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司低于成本價銷售，擾亂市場。申請人對被申請人的回復(fù)不服，遂申請行政復(fù)議。

另查明，申請人認(rèn)為“低于備案價的15%銷售房屋屬于違法行為”出自2014年青海省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《青海省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》第十七條的規(guī)定，該《辦法》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)價格監(jiān)管部門備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房，不得以超過備案的銷售價格銷售商品房。確需調(diào)整銷售價格或銷售價格向下浮動超過15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前到原備案部門辦理備案變更?！钡摗掇k法》第四十七條規(guī)定：“本辦法自2014年7月1日起施行，有效期至2019年6月30日。”該《辦法》目前已經(jīng)失效。

上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：

1.申請人提供的申請人向被申請人投訴舉報信復(fù)印件1份。

2.申請人提供的被申請人對申請人的投訴舉報作出的回復(fù)1份。

3.申請人提供的西寧市碧桂園瓏悅天宸認(rèn)購書復(fù)印件1份。（認(rèn)購字第*號）

4.申請人提供的房地產(chǎn)服務(wù)委托合同復(fù)印件1份。

5.申請人提供的中介收費(fèi)*元收據(jù)復(fù)印件1張、申請人付商品房定金*元憑證1張、付商品房首付款*元憑證復(fù)印件1張。

6.申請人提供的商品房買賣合同（預(yù)售）復(fù)印件1份。

7.申請人通過微信提供的3段錄音。

8.被申請人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電子展板照片《商品房銷售明碼標(biāo)價備案表》3張。

9.被申請人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《商品房銷售明碼標(biāo)價備案表》照片1張。（上面有碧勝房地產(chǎn)委托代理人李俊的簽字）

10.被申請人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部的宣傳彩頁2張。

11.被申請人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中第三章商品房價款的頁面復(fù)印件1張。

12.被申請人提供的西寧市城中區(qū)市場監(jiān)督管理局投訴調(diào)解書（市場監(jiān)管總寨所〔2023〕第4號）復(fù)印件1份。

13.被申請人提供的申請人在投訴舉報階段向被申請人提供的西寧市碧桂園瓏悅天宸認(rèn)購書復(fù)印件1份。（認(rèn)購字第*號）

本機(jī)關(guān)認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)是被申請人于2023年9月*日作出的《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》是否符合法律規(guī)定。第一，被申請人收到申請人提交的《投訴信》后，進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查活動，并積極組織申請人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧碧桂園瓏悅天宸售樓部工作人員進(jìn)行了調(diào)解，履行了相關(guān)法定職責(zé)。第二，在終止調(diào)解后被申請人針對申請人投訴反映的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳、未明碼標(biāo)價、低價銷售等問題逐一進(jìn)行了答復(fù)，告知了申請人相關(guān)調(diào)查情況，保障了申請人的知情權(quán)。第三，關(guān)于申請人反映的青海西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房款未存入資金監(jiān)管賬戶問題以及要求責(zé)成該公司退還購房款的問題，因被申請人不具有處理相關(guān)事宜的法定職權(quán)，故申請人未予以處理及回應(yīng)并無不當(dāng)，未違反相關(guān)法律規(guī)定。

綜上，西寧市城中區(qū)市場監(jiān)督管理局在處理投訴舉報過程中認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》第二十八條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，決定如下：

維持西寧市城中區(qū)市場監(jiān)督管理局于2023年9月*日作出的《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》。

申請人如對本決定不服，可自接到本決定之日起十五日內(nèi)，向西寧鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟。