申請(qǐng)人：李**，男，1992年3月*日出生，居民身份證號(hào)碼為632124************，戶籍所在地為青海省湟中縣*鎮(zhèn)*村*號(hào)，現(xiàn)住青海省西寧市城北區(qū)*號(hào)樓。

被申請(qǐng)人：西寧市城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局

法定代表人：尖*措，系該局局長(zhǎng)。

地址：西寧市城中區(qū)大同街*號(hào)

申請(qǐng)人李**對(duì)被申請(qǐng)人西寧市城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局于2023年9月*日作出的《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》不服，于2023年9月*日向本機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請(qǐng)，本機(jī)關(guān)依法予以受理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

申請(qǐng)人請(qǐng)求：

1.撤銷被申請(qǐng)人作出的調(diào)查回復(fù)。

2.責(zé)令被申請(qǐng)人以事實(shí)為依據(jù)作出公平的裁決和對(duì)開發(fā)商作出必要的處罰。

申請(qǐng)人稱：申請(qǐng)人李**于2021年12月*日通過(guò)別人介紹到瓏悅蘭庭售樓處，銷售人員接待了申請(qǐng)人并介紹稱瓏悅蘭庭售樓處是瓏悅天宸臨時(shí)售樓處并且現(xiàn)在房?jī)r(jià)是特價(jià)時(shí)間段讓申請(qǐng)人抓緊時(shí)間購(gòu)買。銷售人員帶申請(qǐng)人參觀了樣板間稱買房后交房時(shí)和樣板間一樣的效果，引導(dǎo)申請(qǐng)人簽訂了認(rèn)購(gòu)書和備案合同，銷售人員稱中介公司給申請(qǐng)人辦理按揭手續(xù)，申請(qǐng)人和（廣州葡東按揭咨詢服務(wù)有限公司）中介公司簽訂了房地產(chǎn)服務(wù)委托合同，申請(qǐng)人提交了*元的中介費(fèi)，合同內(nèi)容是委托中介公司辦理一切備案事宜和按揭事宜，隨后一年多一直未備案，申請(qǐng)人到市民中心交易中心未查到備案記錄，申請(qǐng)人認(rèn)為自己上當(dāng)受騙了請(qǐng)求退房退款。銷售人員稱和領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示后告知結(jié)果，一直未有結(jié)果，到了2023年銷售人員稱可以備案了，但申請(qǐng)人稱因種種原因自己不符合按揭條件了，申請(qǐng)人只能退房退款。后來(lái)申請(qǐng)人聯(lián)系銷售人員，但與申請(qǐng)人前期溝通購(gòu)房事宜的銷售人員已經(jīng)離職，另一位銷售人員添加了申請(qǐng)人的微信，申請(qǐng)人通過(guò)微信多次請(qǐng)求退房退款，還是一直未果，申請(qǐng)人也去現(xiàn)場(chǎng)查看了認(rèn)購(gòu)的房屋，房子和樣板間區(qū)別很大，有間屋子很黑，遮光很嚴(yán)重，申請(qǐng)人聯(lián)系資金監(jiān)管賬號(hào)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人的購(gòu)房款未在監(jiān)管賬號(hào)內(nèi)。申請(qǐng)人認(rèn)為在房屋銷售過(guò)程中西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的售樓處銷售人員存在多種違法違規(guī)的行為，從頭到尾將申請(qǐng)人當(dāng)作傻子一樣耍。一是合同法第二十五條規(guī)定：“以合法形式掩蓋非法目的，合同無(wú)效，違反法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效”。合同法第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就的，視為條件已成就，不正當(dāng)促成條件成就的，視為條件不成就”。合同法第四二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。1.故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況。2.有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的可以解除合同。3.一方以欺詐手段訂立合同，損害國(guó)家利益”。二是銷售人員讓申請(qǐng)人轉(zhuǎn)賬定金的賬號(hào)不是國(guó)家規(guī)定的開發(fā)商預(yù)收款監(jiān)管賬號(hào)，該行為已嚴(yán)重違反《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》。根據(jù)青海建設(shè)管理局所出具的房屋預(yù)售許可證2018009號(hào)文件上明確規(guī)定：“為保障購(gòu)房者合法權(quán)益，請(qǐng)購(gòu)房者將購(gòu)房款直接存入預(yù)售證所記載的銀行賬戶”。三是國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知第九條規(guī)定：“對(duì)取得銷售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”。第十五條規(guī)定：“商品房經(jīng)營(yíng)者不得使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購(gòu)房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣房屋合同糾紛法律適用若干問(wèn)題的相關(guān)解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照相關(guān)規(guī)定對(duì)于價(jià)格低于備案價(jià)15%以上的房子，我國(guó)將限制其網(wǎng)簽備案，這種房子不符合網(wǎng)上備案要求。開發(fā)商不得以虛擬價(jià)格和欺詐銷售方式誘導(dǎo)買受人簽訂草簽合同，新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售，否則就是違法行為。申請(qǐng)人認(rèn)為在西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓處購(gòu)買房屋時(shí)被銷售人員以不合法的價(jià)格欺騙申請(qǐng)人支付首付款簽訂了一個(gè)根本不存在的購(gòu)房協(xié)議。

被申請(qǐng)人稱：針對(duì)申請(qǐng)人李**投訴舉報(bào)事宜，被申請(qǐng)人城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局進(jìn)行了全面調(diào)查。一是申請(qǐng)人提出退房退款訴求，被申請(qǐng)人單位執(zhí)法人員于2023年8月*日組織申請(qǐng)人及西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部工作人員進(jìn)行調(diào)解。由于雙方爭(zhēng)議較大，無(wú)法達(dá)成一致，雙方簽訂投訴調(diào)解書，終止調(diào)解，并將權(quán)利救濟(jì)途徑告知申請(qǐng)人。二是申請(qǐng)人在舉報(bào)信中提出的西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部虛假宣傳問(wèn)題，被申請(qǐng)人單位執(zhí)法人員對(duì)西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)有承諾陽(yáng)光、樓間距等內(nèi)容的宣傳彩頁(yè)、展板等。申請(qǐng)人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中也未約定陽(yáng)光、樓間距等事項(xiàng)且當(dāng)事人也未提供相關(guān)佐證資料，證據(jù)不足，無(wú)法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳行為。三是申請(qǐng)人在舉報(bào)信中提出的西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部未明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題，被申請(qǐng)人單位執(zhí)法人員對(duì)西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，售樓部工作人員現(xiàn)場(chǎng)提供《商品房備案價(jià)格表》。申請(qǐng)人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）、認(rèn)購(gòu)書中都有房屋每平方米單價(jià)及房屋總價(jià)且西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部宣傳彩頁(yè)、展板上標(biāo)明每平方米均價(jià)，不存在未明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題。四是申請(qǐng)人在舉報(bào)信中提出的西寧市瓏悅天宸低于成本價(jià)銷售、擾亂市場(chǎng)問(wèn)題，復(fù)議申請(qǐng)認(rèn)為“西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部以低于備案價(jià)的15%銷售房屋，屬于違規(guī)行為”，執(zhí)法人員從低于成本價(jià)，擾亂市場(chǎng)角度出發(fā)進(jìn)行調(diào)查。經(jīng)調(diào)查，該樓盤正在建設(shè)，尚未完工，無(wú)法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司低于成本價(jià)銷售，擾亂市場(chǎng)。且“低于備案價(jià)的15%”出自2014年青海省住建廳印發(fā)的《青海省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》第十七條“確需調(diào)整銷售價(jià)格或銷售價(jià)格向下浮動(dòng)超過(guò)15％的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前到原備案部門辦理備案變更”之規(guī)定，但該《辦法》第四十七條規(guī)定“本辦法自2014年7月1日起施行，有效期至2019年6月30日”。執(zhí)法人員目前未找到該《辦法》延續(xù)及其他規(guī)定調(diào)整商品房銷售價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間的文件。被申請(qǐng)人依據(jù)《市場(chǎng)監(jiān)督管理行政處罰程序暫行規(guī)定》第十八條，已履行法定職責(zé)，認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用法律正確，請(qǐng)求復(fù)議機(jī)關(guān)予以維持。

經(jīng)審理查明：申請(qǐng)人李**于2021年12月*日與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《西寧碧桂園瓏悅天宸認(rèn)購(gòu)書》并向該公司支付定金*元。申請(qǐng)人于2021年12月*日與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》并向該公司支付房款*元。申請(qǐng)人于2021年12月*日與廣州**按揭咨詢服務(wù)有限公司簽訂了《房地產(chǎn)服務(wù)委托合同》并向該公司支付中介費(fèi)*元，申請(qǐng)人委托該公司就申請(qǐng)人購(gòu)買該商品房及辦理銀行按揭貸款提供咨詢及服務(wù)。因申請(qǐng)人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就上述房屋買賣事宜發(fā)生糾紛，其向被申請(qǐng)人城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局提交《投訴信》（落款時(shí)間為2023年7月*日），認(rèn)為西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳、未明碼標(biāo)價(jià)、低價(jià)銷售、房款未存入資金監(jiān)管賬戶的違法行為，請(qǐng)求被申請(qǐng)人責(zé)成西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盡快退還購(gòu)房款*元，并根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處罰該公司。被申請(qǐng)人收到申請(qǐng)人《投訴信》后進(jìn)行了調(diào)查，被申請(qǐng)人執(zhí)法人員于2023年8月*日組織申請(qǐng)人及西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧碧桂園瓏悅天宸售樓部工作人員進(jìn)行調(diào)解，但因雙方爭(zhēng)議較大，無(wú)法達(dá)成一致，雙方簽訂投訴調(diào)解書，終止調(diào)解，被申請(qǐng)人將權(quán)利救濟(jì)途徑告知了申請(qǐng)人。

2023年9月*日被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人作出《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》，對(duì)申請(qǐng)人投訴反映的問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。該回復(fù)的主要內(nèi)容為：1.虛假宣傳問(wèn)題。被申請(qǐng)人執(zhí)法人員對(duì)西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)有承諾陽(yáng)光、樓間距等內(nèi)容的宣傳彩頁(yè)、展板等。當(dāng)事人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中也未約定陽(yáng)光、樓間距等事項(xiàng)且申請(qǐng)人也未提供相關(guān)佐證資料，證據(jù)不足，無(wú)法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳行為。2.未明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題。被申請(qǐng)人執(zhí)法人員對(duì)西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，工作人員現(xiàn)場(chǎng)提供《商品房備案價(jià)格表》。申請(qǐng)人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）、認(rèn)購(gòu)書中都有房屋每平方米單價(jià)及房屋總價(jià)且西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部宣傳彩頁(yè)、展板上標(biāo)明每平方米均價(jià)，不存在未明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題。3.低于成本價(jià)銷售，擾亂市場(chǎng)問(wèn)題。經(jīng)調(diào)查，該樓盤正在建設(shè)，尚未完工，無(wú)法認(rèn)定西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司低于成本價(jià)銷售，擾亂市場(chǎng)。申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人的回復(fù)不服，遂申請(qǐng)行政復(fù)議。

另查明，申請(qǐng)人認(rèn)為“低于備案價(jià)的15%銷售房屋屬于違法行為”出自2014年青海省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《青海省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》第十七條的規(guī)定，該《辦法》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)價(jià)格監(jiān)管部門備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房，不得以超過(guò)備案的銷售價(jià)格銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格或銷售價(jià)格向下浮動(dòng)超過(guò)15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前到原備案部門辦理備案變更?！钡摗掇k法》第四十七條規(guī)定：“本辦法自2014年7月1日起施行，有效期至2019年6月30日?！痹摗掇k法》目前已經(jīng)失效。

上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：

1.申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人投訴舉報(bào)信復(fù)印件1份。

2.申請(qǐng)人提供的被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人的投訴舉報(bào)作出的回復(fù)1份。

3.申請(qǐng)人提供的西寧市碧桂園瓏悅天宸認(rèn)購(gòu)書復(fù)印件1份。（認(rèn)購(gòu)字第*號(hào)）

4.申請(qǐng)人提供的房地產(chǎn)服務(wù)委托合同復(fù)印件1份。

5.申請(qǐng)人提供的中介收費(fèi)*元收據(jù)復(fù)印件1張、申請(qǐng)人付商品房定金*元憑證1張、付商品房首付款*元憑證復(fù)印件1張。

6.申請(qǐng)人提供的商品房買賣合同（預(yù)售）復(fù)印件1份。

7.申請(qǐng)人通過(guò)微信提供的3段錄音。

8.被申請(qǐng)人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電子展板照片《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案表》3張。

9.被申請(qǐng)人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案表》照片1張。（上面有碧勝房地產(chǎn)委托代理人李俊的簽字）

10.被申請(qǐng)人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧市碧桂園瓏悅天宸售樓部的宣傳彩頁(yè)2張。

11.被申請(qǐng)人提供的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）中第三章商品房?jī)r(jià)款的頁(yè)面復(fù)印件1張。

12.被申請(qǐng)人提供的西寧市城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局投訴調(diào)解書（市場(chǎng)監(jiān)管總寨所〔2023〕第4號(hào)）復(fù)印件1份。

13.被申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)人在投訴舉報(bào)階段向被申請(qǐng)人提供的西寧市碧桂園瓏悅天宸認(rèn)購(gòu)書復(fù)印件1份。（認(rèn)購(gòu)字第*號(hào)）

本機(jī)關(guān)認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被申請(qǐng)人于2023年9月*日作出的《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》是否符合法律規(guī)定。第一，被申請(qǐng)人收到申請(qǐng)人提交的《投訴信》后，進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查活動(dòng)，并積極組織申請(qǐng)人與西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西寧碧桂園瓏悅天宸售樓部工作人員進(jìn)行了調(diào)解，履行了相關(guān)法定職責(zé)。第二，在終止調(diào)解后被申請(qǐng)人針對(duì)申請(qǐng)人投訴反映的西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在虛假宣傳、未明碼標(biāo)價(jià)、低價(jià)銷售等問(wèn)題逐一進(jìn)行了答復(fù)，告知了申請(qǐng)人相關(guān)調(diào)查情況，保障了申請(qǐng)人的知情權(quán)。第三，關(guān)于申請(qǐng)人反映的青海西寧碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房款未存入資金監(jiān)管賬戶問(wèn)題以及要求責(zé)成該公司退還購(gòu)房款的問(wèn)題，因被申請(qǐng)人不具有處理相關(guān)事宜的法定職權(quán)，故申請(qǐng)人未予以處理及回應(yīng)并無(wú)不當(dāng)，未違反相關(guān)法律規(guī)定。

綜上，西寧市城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局在處理投訴舉報(bào)過(guò)程中認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第二十八條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，決定如下：

維持西寧市城中區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局于2023年9月*日作出的《關(guān)于李**投訴西寧市碧桂園瓏悅天宸虛構(gòu)事實(shí)銷售房產(chǎn)的回復(fù)》。

申請(qǐng)人如對(duì)本決定不服，可自接到本決定之日起十五日內(nèi)，向西寧鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟。