申請(qǐng)人：黃**

被申請(qǐng)人：***市場(chǎng)監(jiān)督管理局

申請(qǐng)人黃**不服被申請(qǐng)人***市場(chǎng)監(jiān)督管理局關(guān)于申請(qǐng)人對(duì)西****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的正式購房合同存在不合理格式條款，涉嫌違法的投訴舉報(bào)作出的回復(fù)。于2023年12月*日向本機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議申請(qǐng)，本機(jī)關(guān)依法予以受理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

申請(qǐng)人請(qǐng)求：確認(rèn)被申請(qǐng)人舉報(bào)不予立案無效，撤銷《舉報(bào)不予立案告知書》（市場(chǎng)監(jiān)管〔2023〕第*號(hào)），責(zé)令重新作出回復(fù)。

申請(qǐng)人稱：申請(qǐng)人于2022年10月*日認(rèn)購了西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的***號(hào)房并支付了2萬元定金，即將與該企業(yè)簽訂正式購房合同時(shí)認(rèn)為其商品房買賣合同存在大量不合理格式條款涉嫌違法，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。申請(qǐng)人于2023年11月*日在全國12345平臺(tái)上對(duì)西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉嫌合同格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益問題進(jìn)行舉報(bào)，被申請(qǐng)人于2023年12月*日作出不予立案的答復(fù)。購房合同條款是影響此次購房的重要因素，被申請(qǐng)人對(duì)不合理格式條款問題作出的不予立案事實(shí)認(rèn)定不清、法律適用不當(dāng)。

西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商品房買賣合同中存在大量不合理格式條款，具體格式條款如下:

一、其主合同的第14頁第五章關(guān)于面積差異的規(guī)定“建筑面積誤差比絕對(duì)值超過3%(不含3%)時(shí)，買受人不退房，實(shí)測(cè)建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人，實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，買賣雙方按實(shí)測(cè)建筑面積及本合同約定的房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算，面積誤差部分房價(jià)款有出賣人返還買受人”上述格式條款排除了買房人解除合同的權(quán)利，如果拿到的房子面積差異大于了3%，購房人將無條件繼續(xù)購買，因出賣人的原因，買受人承擔(dān)另外3%部分的房款，無法拒絕。如果拿到的房屋建筑面積比合同約定的面積小，出賣人無雙倍返還的義務(wù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，大于3%，申請(qǐng)人是可以解除合同，無需承擔(dān)無故的損失，實(shí)際小于約定時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)雙倍賠償損失。可見該條款有違合同公平原則，以及侵害了消費(fèi)者一定比例的人身權(quán)益，違反了《合同行政監(jiān)督管理辦法》第八條“經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立合同，不得利用格式條款等方式作出加重消費(fèi)者責(zé)任、排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利的規(guī)定。格式條款中不得有以下內(nèi)容：排除或者限制消費(fèi)者依法自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利；排除或者限制消費(fèi)者依法變更或者解除合同的權(quán)利”。

二、第二十條房屋登記規(guī)定“因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起750個(gè)工作日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第兩種方式處理”。該條款將辦證日期約定為750個(gè)工作日，也就是大概3年時(shí)間。依據(jù)這一條款，自交房起，申請(qǐng)人還得無條件等三年才能拿到產(chǎn)證，這期間對(duì)申請(qǐng)人的權(quán)屬無法保障，風(fēng)險(xiǎn)也巨大無比，開發(fā)商是否會(huì)把它拿去抵押，是否會(huì)爛尾，是否會(huì)欠款導(dǎo)致房屋被查封，這些都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并且根據(jù)《商品房銷售管理辦法》辦證日期也是90日，該開發(fā)商約定750日，加重了購房人的責(zé)任。該條款違反了《合同行政監(jiān)督管理辦法》第八條“經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立合同，不得利用格式條款等方式作出加重消費(fèi)者責(zé)任、排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利的規(guī)定。格式條款中不得含有以下內(nèi)容:要求消費(fèi)者承擔(dān)依法應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；其他加重消費(fèi)者責(zé)任、排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利的內(nèi)容。”

三、主合同第二十三條規(guī)定“雙方應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，向相應(yīng)部門繳納因該商品房買賣發(fā)生的稅費(fèi)。因預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異，導(dǎo)致買受人不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，由買受人自行承擔(dān)”，面積差異并非是購房人導(dǎo)致的，是因?yàn)殚_發(fā)商的原因所致，將面積差異導(dǎo)致的稅收負(fù)擔(dān)增加卻讓買受人承擔(dān)，這是屬于將本該由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任嫁接到購房人身上，無疑是加重了購房人的責(zé)任，并免除了開發(fā)商的責(zé)任，違反了《合同行政監(jiān)督管理辦法》第七條“經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立合同，不得利用格式條款等方式作出減輕或者免除自身責(zé)任的規(guī)定。格式條款中不得含有以下內(nèi)容：免除或者減輕經(jīng)營者對(duì)其所提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的修理、重作、更換、退貨、補(bǔ)足商品數(shù)量、退還貨款和服務(wù)費(fèi)用等責(zé)任”和第八條“經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立合同，不得利用格式條款等方式作出加重消費(fèi)者責(zé)任、排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利的規(guī)定。”格式條款中不得含有以下內(nèi)容：要求消費(fèi)者承擔(dān)依法應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

四、附件十一補(bǔ)充協(xié)議的第五條規(guī)定“買受人逾期付款的違

約責(zé)任由20%-50%不等，出賣人逾期交付的違約責(zé)任只有0.5%"相差懸殊，嚴(yán)重違反《合同行政監(jiān)督管理辦法》。另外，被申請(qǐng)人的回復(fù)不認(rèn)為該條款是格式條款，回復(fù)說是可以雙方協(xié)商的，但作為購房人也跟開發(fā)商溝通過更改合同，卻遭到拒絕，并且每一戶買房人簽的模板一致，都是開發(fā)商自行約定的格式條款，所以被申請(qǐng)人的理由完全不成立。國家總局以及住建部門監(jiān)制的模板不存在合同違法的情形我們是信任的，但該開發(fā)商與我們有爭(zhēng)議的條款并不是國家監(jiān)制模板，而是自行約定的格式條款，同樣應(yīng)當(dāng)受到《合同行政監(jiān)督管理辦法》的約束。

綜上，申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人舉報(bào)事項(xiàng)的調(diào)查處理事實(shí)認(rèn)定不清，對(duì)違規(guī)內(nèi)容歪曲解釋，沒有對(duì)開發(fā)商的商品房買賣合同進(jìn)行全面審查，沒有正確解讀和適用法律違反了《合同行政監(jiān)督管理辦法》，侵犯了申請(qǐng)人的合法權(quán)益。

申請(qǐng)人向本機(jī)關(guān)提供下列證據(jù)：投訴信復(fù)印件、購房合同復(fù)印件、購房相關(guān)憑證復(fù)印件、投訴舉報(bào)回復(fù)復(fù)印件、舉報(bào)不予立案告知書復(fù)印件、投訴終止調(diào)解決定書、宣傳海報(bào)照片。

被申請(qǐng)人稱：一是2023年11月*日被申請(qǐng)人收到12345平臺(tái)的工單，被申請(qǐng)人執(zhí)法人員前往西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查過程中案涉人西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表明此次事件不接受調(diào)解，被申請(qǐng)人依據(jù)《市場(chǎng)監(jiān)督管理投訴舉報(bào)處理暫行辦法》第二十一條第一款第（三）項(xiàng)：“有下列情形之一的，終止調(diào)解：（三）…，或者被投訴人明確拒絕調(diào)解的”之規(guī)定，終止調(diào)解。二是經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查，該公司主體合法，經(jīng)營資質(zhì)齊全，未發(fā)現(xiàn)廣告當(dāng)中有投資升值的承諾、未載明預(yù)售證號(hào)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、虛假宣傳、誤導(dǎo)宣傳等違法行為，對(duì)申請(qǐng)人反映的“合同違法，以格式條款加重買房人責(zé)任，免除自身責(zé)任”線索，被申請(qǐng)人現(xiàn)場(chǎng)查閱西寧中海海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同相關(guān)資料，該公司目前使用的《商品房買賣合同（預(yù)售）》為住建部、工商總局共同制定的示范文本合同，申請(qǐng)人提出的該公司《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的第五章：4.雙方自行約定條款中關(guān)于建筑面積誤差比例超過3%的條款；第八章第二十條房屋登記條款中的約定時(shí)間及方式處理；第十章第二十三條稅費(fèi)條款中的承擔(dān)方；附件十一補(bǔ)充協(xié)議中的第三條中約定內(nèi)容及第五條中違約責(zé)任的相關(guān)內(nèi)容，其中附件十一中的相關(guān)內(nèi)容與在該公司現(xiàn)場(chǎng)調(diào)取的《商品房買賣合同（預(yù)售）》不一致，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)取的合同中附件十一中已無此內(nèi)容，但在主合同第三章第八條、第四章第十二條中有相應(yīng)約定，兩版合同的以上內(nèi)容的具體約定都屬雙方自行約定內(nèi)容，不屬示范文本合同內(nèi)容。但以上其余條款內(nèi)容，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十六條“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”之規(guī)定屬格式條款。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十四條“對(duì)當(dāng)事人利用合同實(shí)施危害國家利益、社會(huì)公共利益行為的，市場(chǎng)監(jiān)督管理和其他有關(guān)行政主管部門依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定負(fù)責(zé)監(jiān)督處理”。《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十二條“各級(jí)人民政府工商行政管理部門和其他有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，采取措施，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)聽取消費(fèi)者和消費(fèi)者協(xié)會(huì)等組織對(duì)經(jīng)營者交易行為、商品和服務(wù)質(zhì)量問題的意見，及時(shí)調(diào)查處理”及《合同行政監(jiān)督管理辦法》第二條“市場(chǎng)監(jiān)督管理部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和本辦法的規(guī)定，在職責(zé)范圍內(nèi)開展合同行政監(jiān)督管理工作”之規(guī)定，申請(qǐng)人具體舉報(bào)線索中合同條款涉及內(nèi)容屬于商品房銷售領(lǐng)域，不屬于《合同行政監(jiān)督管理辦法》第七條：經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立合同，利用格式條款等方式做出減輕或者免除自身責(zé)任所列舉情形，也不屬于第八條：經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立合同，利用格式條款等方式作出加重消費(fèi)者責(zé)任、排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利的規(guī)定。《商品房銷售管理辦法》為住建部制定發(fā)布，不屬于市場(chǎng)監(jiān)督管理部門職責(zé)，依照權(quán)責(zé)法定原則，被申請(qǐng)人依據(jù)本部門在合同行政監(jiān)管的法定職責(zé)范圍內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)人的舉報(bào)線索進(jìn)行了核查及回復(fù)，做出不予立案決定。

被申請(qǐng)人向本機(jī)關(guān)提供下列證據(jù)：12345平臺(tái)工單照片、律師函、簽約確認(rèn)書、商品房買賣合同示范文本、申請(qǐng)人投訴信、西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于投訴事項(xiàng)的情況說明、西寧中****地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)取的《商品房買賣合同（預(yù)售）》相關(guān)頁。

經(jīng)審理查明：申請(qǐng)人于2022年10月*日認(rèn)購了西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的***號(hào)房并支付了2萬元定金，即將與該企業(yè)簽字正式購房合同時(shí)認(rèn)為其商品房買賣合同存在大量不合理格式條款涉嫌違法，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。申請(qǐng)人于2023年11月*日通過全國12345平臺(tái)進(jìn)行舉報(bào)。2023年11月*日被申請(qǐng)人收到12345平臺(tái)的工單，派遣執(zhí)法人員前往西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查過程中案涉人西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表明此次事件不接受調(diào)解，被申請(qǐng)人依據(jù)《市場(chǎng)監(jiān)督管理投訴舉報(bào)處理暫行辦法》第二十一條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，終止調(diào)解。經(jīng)核查，西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主體合法，經(jīng)營資質(zhì)齊全，未發(fā)現(xiàn)廣告當(dāng)中有投資升值承諾、未載明預(yù)售證號(hào)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、虛假宣傳、誤導(dǎo)宣傳等違法行為，對(duì)申請(qǐng)人反映的“合同違法，以格式條款加重買房人責(zé)任，免除自身責(zé)任”內(nèi)容，被申請(qǐng)人現(xiàn)場(chǎng)查閱西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同相關(guān)資料，該公司目前使用的《商品房買賣合同（預(yù)售）》為住建部、工商總局共同制定的示范文本合同，申請(qǐng)人提出的該公司《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的附件十一中的相關(guān)內(nèi)容與在該公司現(xiàn)場(chǎng)調(diào)取的《商品房買賣合同（預(yù)售）》內(nèi)容不一致，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)取的合同中附件十一中已無申請(qǐng)人所提出的內(nèi)容，但在主合同第三章第八條、第四章第十二條中有相應(yīng)約定。兩版合同的以上內(nèi)容的具體約定都屬雙方自行約定內(nèi)容，不屬于示范文本合同內(nèi)容，該合同未發(fā)現(xiàn)違反《合同行政監(jiān)督管理辦法》第七條、第八條規(guī)定的情形。被申請(qǐng)人依據(jù)本部門在合同行政監(jiān)管的法定職責(zé)范圍內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)人的舉報(bào)線索進(jìn)行了核查及回復(fù)，做出不予立案決定。

本機(jī)關(guān)認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被申請(qǐng)人于2023年12月*日作出的《舉報(bào)不予立案告知書》（市場(chǎng)監(jiān)管〔2023〕第*號(hào)）是否符合法律規(guī)定。第一，被申請(qǐng)人收到申請(qǐng)人提交的12345投訴工單后，進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查活動(dòng)，并積極組織申請(qǐng)人與西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了調(diào)解，履行了相關(guān)法定職責(zé)。在終止調(diào)解后被申請(qǐng)人針對(duì)申請(qǐng)人投訴反映的西寧****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在廣告當(dāng)中有投資升值的承諾、未載明預(yù)售證號(hào)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、虛假宣傳、誤導(dǎo)宣傳等問題逐一進(jìn)行了答復(fù)，告知了申請(qǐng)人相關(guān)調(diào)查情況，保障了申請(qǐng)人的知情權(quán)。被申請(qǐng)人***市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)查明的事實(shí)，以及對(duì)投訴舉報(bào)作出處理的法律依據(jù)、理由均向申請(qǐng)人進(jìn)行回復(fù)，被申請(qǐng)人在處理投訴舉報(bào)過程中認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》第六十八條之規(guī)定，決定如下：

維持被申請(qǐng)人***市場(chǎng)監(jiān)督管理局2023年12月*日作出的《舉報(bào)不予立案決定》。

如對(duì)本決定不服，可自接到本決定之日起十五日內(nèi)，向西寧鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟。

2024年2月*日