近日，重新修訂后的《西寧市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，經(jīng)青海省人大常委會批準(zhǔn)，將于2021年1月1日起正式實施。記者了解到，這是西寧市第37部地方性法規(guī)，該《條例》多達73條，亮點多，《條例》在上位法規(guī)定原則的基礎(chǔ)上，對實踐中的熱點難點問題都盡量作了明細規(guī)定，以有效減少實踐中的爭議和糾紛。這是記者從市司法局獲悉的。

為何重新修訂《西寧市物業(yè)管理條例》

西寧市于2007年制定了《西寧市物業(yè)管理條例》，該《條例》對規(guī)范我市物業(yè)管理工作起到了有效的法制保障作用，2015年《青海省物業(yè)管理條例》頒布實施，2016年西寧市廢止了《西寧市物業(yè)管理條例》。隨著經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展，大量小區(qū)交付使用，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展，單靠過去由住建主管部門一家監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)行業(yè)，已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理的各種需求。此外，業(yè)主大會成立難，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督問題，以及物業(yè)管理過程中各種糾紛的調(diào)解，都需要將相應(yīng)的職能向基層延伸。

隨著西寧市城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化進程的加快，物業(yè)管理在改善人居環(huán)境、提高城市管理水平、維護社會和諧穩(wěn)定、擴大創(chuàng)業(yè)就業(yè)等方面的作用日益明顯，近年來，市場化物業(yè)服務(wù)面積和服務(wù)群體不斷擴大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員也隨之發(fā)展壯大。截至目前，西寧市在冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)600余家、從業(yè)人員5萬余人，物業(yè)服務(wù)項目1070個，企業(yè)數(shù)量及服務(wù)面積較2010年增長了近1倍，物業(yè)行業(yè)取得了明顯的數(shù)量增長。然而，由于西寧市物業(yè)行業(yè)起步晚，市場化進程緩慢，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一直未能有效提高，物業(yè)服務(wù)與人民日益增長的美好生活需要還存在較大差距、諸多問題，嚴(yán)重影響群眾的幸福感和獲得感。

為進一步做好物業(yè)管理，切實提高人民生活幸福指數(shù)，營造物業(yè)與業(yè)主和諧共處的良好發(fā)展環(huán)境，2019年，西寧市制定出臺了《西寧市“強化物業(yè)服務(wù)”三年行動實施方案》。其中提到，要在2020年鞏固打擊和整治工作成果，出臺《西寧市物業(yè)管理條例》，全面規(guī)范西寧市物業(yè)管理活動。

“這幾年，物業(yè)管理中的問題日益增多，特別是首次業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆與交接難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位、共有部分產(chǎn)權(quán)歸屬問題、居(村)委會在物業(yè)管理中的職能不清晰等問題，急需通過法律規(guī)范予以調(diào)整。因此，修訂《西寧市物業(yè)管理條例》是十分必要的。”參與制定該條例的市司法局立法科科長謝海宏表示。

《條例》聚焦了哪些突出問題

據(jù)介紹，《條例》共計8章73條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用和維護，監(jiān)督管理，法律責(zé)任和附則。主要是對上位法尚未規(guī)定或者規(guī)定較為原則的內(nèi)容進行了補充細化。

●明晰共有部分產(chǎn)權(quán)歸屬

《條例》設(shè)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)則，并規(guī)定除業(yè)主共同決定以外，已經(jīng)形成的物業(yè)管理區(qū)域不重新調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理;細化了物業(yè)服務(wù)用房配置的位置要求，限定了業(yè)主委員會辦公用房的最大面積;詳細分項規(guī)定了歸業(yè)主共有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所，并對產(chǎn)權(quán)登記提出要求。

●規(guī)范行為理順三方關(guān)系

《條例》在上位法規(guī)定的前期物業(yè)管理模式基礎(chǔ)上，進一步理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系。一是取消前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)制度，允許建設(shè)單位自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長不得超過二年;二是強化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。三是加強交接驗收，規(guī)定由建設(shè)單位向業(yè)主委員會進行承接查驗，有關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對過程指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。不具備成立業(yè)主大會條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為交接驗收，并可以邀請專業(yè)人士參加，同時規(guī)定交接驗收前應(yīng)與建設(shè)單位簽訂交接驗收協(xié)議。

●創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費新機制

《條例》根據(jù)我市物業(yè)管理實際，設(shè)定了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機制，一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級評價，按照信用等級提供相應(yīng)星級服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng);二是在物業(yè)服務(wù)合同之外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定;三是細化物業(yè)服務(wù)人的禁止行為;四是建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制，規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。通過這些規(guī)定，推動物業(yè)服務(wù)人提質(zhì)增效，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，同時，對突發(fā)失管小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)基本保障。

此外，該《條例》增加了物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為，也沒有重復(fù)規(guī)定《省物業(yè)管理條例》相應(yīng)內(nèi)容，而是根據(jù)西寧實際，補充設(shè)定了四項禁止行為，并在第五項設(shè)定了兜底條款。同時，加大了物業(yè)服務(wù)人的日常巡查責(zé)任，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)人員及時處理。增加獲取物業(yè)違法行為證據(jù)的手段，《條例》規(guī)定，高空拋物或者破壞環(huán)境衛(wèi)生的，經(jīng)業(yè)主共同決定的，在不得侵犯他人隱私的前提下，可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施采集相應(yīng)資料。