（2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過 根據(jù)2020年7月22日青海省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議《關(guān)于修改〈青海省預(yù)算管理?xiàng)l例〉等五十四部地方性法規(guī)的決定》第一次修正 根據(jù)2022年1月13日青海省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改和廢止部分地方性法規(guī)的決定》第二次修正 根據(jù)2023年11月29日青海省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈青海省罰款和沒收財(cái)物管理?xiàng)l例〉等3部地方性法規(guī)的決定》第三次修正）

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監(jiān)督管理；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)；

（四）專項(xiàng)維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理；

（五）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

（六）物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（七）處理在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴；

（八）其他監(jiān)督管理職責(zé)。

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、自然資源、財(cái)政、公安、民政、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第六條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強(qiáng)行業(yè)管理，提高專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。

第十條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的意見，結(jié)合社區(qū)居（村）民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第十二條 建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨(dú)立的水、電、暖等計(jì)量裝置。

業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。

房地產(chǎn)行政主管部門或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級(jí)以上人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。所需費(fèi)用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動(dòng)；

（七）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

（八）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。

第十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上。

第二十一條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)后三十日內(nèi)，會(huì)同縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

第二十三條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表和社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔(dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。

第二十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)；異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)公告內(nèi)容予以修改并重新公告。

第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)討論決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）使用專項(xiàng)維修資金；

（六）籌集專項(xiàng)維修資金；

（七）改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（九）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)討論決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員缺員需要補(bǔ)選的；

（三）業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的；

（五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。

第二十九條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水平；

（五）具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間；

（六）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（五）其他必要資料。

業(yè)主委員會(huì)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同利益；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況；

（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、使用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權(quán)益的；

（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被追究刑事責(zé)任的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報(bào)告縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第四十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定，可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十四條 建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄。

第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、生態(tài)環(huán)境等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊(cè)；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第五十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十一條 業(yè)主大會(huì)可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標(biāo)。

業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)擬訂選聘方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。

物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng)。

第五十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：

（一）物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理；

（二）公共秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護(hù)；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（五）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；

（六）其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)維修和養(yǎng)護(hù)電梯、壓力容器等特種設(shè)備，并向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)定期檢驗(yàn)。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)事項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由省人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，最長預(yù)收期限不得超過六個(gè)月，業(yè)主自愿交納的除外。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第五十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得對(duì)符合條件的用戶無正當(dāng)理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣、特種設(shè)備等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；

（二）移交本條例第四十七條規(guī)定的資料；

（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)；不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財(cái)物。

第六十二條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費(fèi)用等事項(xiàng)共同作出約定。

自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會(huì)或者成立其他管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。自行管理應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。

第六十三條 自行管理的業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費(fèi)用的收支情況。業(yè)主針對(duì)收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第六十四條 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

第六十五條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范化考核。

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)；

（八）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（九）制造超標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材；

（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、停放車輛；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。

因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第七十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以在業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

車輛停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主對(duì)車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第七十一條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于全體業(yè)主共有。

業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營所得收益單獨(dú)分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十二條 執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護(hù)、搶險(xiǎn)、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，免交停車費(fèi)。因業(yè)主需要進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停車未超過半小時(shí)的，免交停車費(fèi)。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。

第七十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第七十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。

第七十六條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計(jì)、財(cái)政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。

第七十七條 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)交方案。

第七章 法律責(zé)任

第七十八條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

第七十九條 建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十二條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第四十三條規(guī)定，未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第七十五條規(guī)定，在保修期內(nèi)未按國家規(guī)定履行保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第四十五條規(guī)定，承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

（二）違反本條例第四十八條、第五十條、第五十二條規(guī)定，未按照規(guī)定進(jìn)行備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

（三）違反本條例第五十七條規(guī)定，未按規(guī)定公示有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十八條規(guī)定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，降低其等級(jí)，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（五）違反本條例第六十一條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行交接義務(wù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財(cái)物的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

（六）違反本條例第七十一條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營所得收益收支情況的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十一條 房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；

（二）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的；

（三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（四）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；

（五）對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理，依法調(diào)處的；

（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的；

（七）截留、挪用、侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；

（八）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章 附 則

第八十二條 本條例下列用語的含義：

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

（二）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

（三）共有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

（五）有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。

第八十三條 本條例自2015年7月1日起施行。